بلندمرتبه سازی قیمت زمین و مسکن در کویر ایران/ نظارت مورد نظر در دسترس نمی‌باشد

خبرگزاری شبستان – خراسان جنوبی؛ جواد شریفی نیا- مسکن یکی از نیازهای اولیه و ضروری هر انسان است که برای زندگی به آن نیاز دارد، رونق بازار مسکن نه تنها باعث خانه دار شدن تعداد زیادی از مردم به خصوص جوانان می شود بلکه یک صنعت اشتغالزا و مهم در امر سرمایه گذاری نیز است؛ اما این صنعت مهم و نیاز اولیه هر فرد در مرکز خراسان جنوبی تعادل کافی را ندارد و برای خیلی از مردم دردساز شده است.

بالا رفتن قیمت زمین و به نوعی دو تا سه برابر شدن قیمت زمین در استان نسبت به مشابه سال قبل، زمینه ساز بالارفتن قیمت مسکن و در نتیجه اجاره بهاء شده است به طوری که خیلی از خانواده های مستاجر این روزها به شدت نگران تامین پول اجاره ماهانه واحدهای آپارتمانی خود هستند.

به گفته یکی از همشهریان که در آپارتمانی در معصومیه بیرجند سکونت دارد، صاحبخانه از عید نوروز بارها به آن‌ها اخطار داده که چنانچه پول پیش آپارتمان را اضافه نکنند، باید به فکر اثاث کشی و مکان دیگری برای خود باشند. «یعقوبی» می گوید: « من و خانواده ام در طبقه سوم یک آپارتمان 60 متری در معصومیه سکونت داریم، واحد ما هیچ امکاناتی ندارد و تقریبا قدیمی ساز هم است. تا قبل از عید پنج میلیون تومان پول پیش و ماهانه 400 هزار تومان اجاره می دادیم، اما حالا صاحبخانه گفته چنانچه پول را پنج میلیون تومان اضافه نکنید باید به فکر منزل جدیدی برای خود باشید، من یک کارگر هستم که روزانه 80 هزار تومان، اگر کار باشد در آمد دارم اما به دلیل کاهش ساخت و سازها در بیرجند، هر روز کار نیست و تامین اجاره خیلی سخت شده است».

به گفته این کارگر مستاجر، آخر ماه برای این خانواده‌ها پر استرس و دردسرساز است، آن هم در این وضعیت کرونایی که سرکار رفتن هم سخت شده است. یعقوبی از مسئولان مربوطه می خواهد تا طرحی شبیه مسکن مهر را مجدد شروع کنند تا مستاجران هزینه های بالایی که برای اجاره می دهند را صرف پرداخت اقساط واحدهای مسکونی خودشان بکنند نه اینکه هر سال به دلیل کمبود مسکن قیمت اجاره سر به فلک بکشد.

کارشناسان حوزه مسکن اعتقاد دارند، رونق بازار مسکن و ساختمان سازی هر چند که می تواند خود باعث ایجاد اشتغال و فعال‌تر شدن مشاغل ساختمانی شود اما بالا رفتن بیش از حد انتظار قیمت اجاره و مسکن، خود مشکلاتی را برای جوانان در آستانه ازدواج به وجود آورده است، موضوعی که به نظر می رسد با ورود مسئولان مربوطه به این بخش و اعمال برخی سیاست ها و برنامه ها می‌توان آن را تا حدودی کنترل کرد تا هم بازار ساختمان سازی رونق گیرد و از طرفی هم شاهد افزایش چشمگیر قیمت اجاره و مسکن در مدت کوتاهی نباشیم.

تغییر قیمت مسکن لحظه ای است

«آقا وضعیت قیمت مسکن واقعا در بیرجند نگران کننده شده، من خودم هفته قبل برای خرید یک منزل ویلایی با فروشنده به توافق رسیدیم، این هفته زنگ زدم برای خرید که فروشنده گفت؛ قیمت تغییر کرده، گفتم چقدر شده؟ گفت: حداقل 100 میلیون تومان بالاتر از قیمت قبلی! تازه این قیمت این ساعت است، شاید فردا دوباره بالاتر رفت، عجله ای هم برای فروش ندارم هر روز بماند قیمتش بالاتر می رود». این را آقای «مقدم» یکی دیگر از شهروندان بیرجندی می گوید که در اندیشه خرید یک منزل مسکونی برای خانواده اش است.

از کی اقدام به خرید مسکن کردید؟ « من از سال قبل در حال آماده کردن مقدمات خرید مسکن هستم؛ بالاخره باید مقداری وام گرفت و قرض کرد اما هر چه وام گرفتم قیمت ها دو برابر می شود و ارزش پول کمتر! سال قبل مسئولان مصاحبه می کردند که قیمت مسکن حباب دارد، فعلا دست نگه دارید، قرار است طرح های جدیدی برای شکستن حباب ارائه شود که قیمت پایین بیایید. الان یکسال است صبر کردیم، قیمت ها دو تا سه برابر شده و هر روز در حال رشد است و با این قیمت ها امکان خرید برای ما وجود ندارد». طرح ملی اقدام مسکن ثبت نام نکردید؟ « نه» چرا؟ «هیچ شفافیتی وجود نداشت که قرار است چکار کنند و چقدر هزینه دارد. اگر ثبت نام می کردیم و در اواسط کار بودجه ما کفاف نمی کرد چه باید بکنیم؟ ضمن اینکه هیچ مشوقی نداشت».

نرخ اجاره و خرید و فروش در همه جای کشور معمولا توسط بنگاه‌های مشاوره املاک تعیین می شود تا افراد سود جو نتوانند با بالا و پایین بردن قیمت زمین، اجاره و خرید مسکن، بازار مسکن را به هم بریزند اما به گفته کاشناسان مشاوره املاک این موضوع در بیرجند توسط مالک تعیین می شود و بنگاه ها نقش چندانی ندارند. علاوه بر این تاسیس و راه اندازی بنگاه‌های معاملاتی جدید با حضور افراد غیر متخصص از دیگر عوامل موثر بر افزایش قیمت زمین و مسکن است.

گلایه از غیر تخصصی بودن برخی املاکی‌ها

یکی از کارشناسان املاک در شمال شهر بیرجند از عدم نظارت بر مراکز مشاوره املاک یا همان بنگاه های خرید و فروش زمین توسط مسئولان گلایه می کند و می گوید: « من خودم از 15 سال قبل در مهرشهر بنگاه دارم و جزو اولین کسانی بودم که در این قسمت شهر بنگاه زدم، اما الان بیش از 50 بنگاه معاملاتی زمین فقط در همین مهرشهر وجود دارد، بیشتر این بنگاهها توسط کسانی اداره می شود که هیچ تخصصی در خرید و فروش مسکن ندارند و هر قیمتی که مالک بگذارند آنها معامله می کنند، همین بنگاهها قیمت ها را بالا می برند، در همین راستا بنگاهی داریم که پنج نفرند همه هم از کارمندان بازنشسته هستند که می نشینند و یک ملکی را می خرند و فردا با قیمت بالاتر می فروشند و کارشان همین است».

در حین گفتگو با کارشناس مسکن؛ یکی از جوانان در شرف ازدواج به همراه همسر و پدر خود وارد بنگاه می شوند. خونه برای اجاره دارید؟ «نه متاسفانه فعلا خونه پیدا نمی‌شه، حدود 10 نفر هم در صف هستند و اسم نوشتند، اجاره ای فعلا نیست شماره بدید، اگر موردی بود تماس می گیرم».

پیش می روم و از او می پرسم؛ تا الان چند بنگاه برای پیدا کردن خونه رفتید؟ «بیش از 10 بنگاه رفتم و نداشتند؛ اگر هم بود قیمت خیلی بالا و گران بود، ماهانه 400 تا 500 هزار تومان کرایه با 5 تا 10 میلیون تومان پول پیش می خواستند، حتی روستای دستگرد (روستایی در 15 کیلومتری شهر بیرجند) هم رفتم باز هم پیدا نشد». مرحله سختی هست خانه پیدا کردن؟ « خیلی سخت! کل دامادی یک طرف، خونه پیدا کردن طرف دیگر! الان 20 روز است که دنبال خونه هستیم، گفتن تو این ماه خونه پیدا نمیشه، من هم که سرباز معلم هستم و با حقوق 500 هزار تومان چطور باید اجاره هم بدهم».

کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که معمولا سالانه 10 تا 15 درصد باید روی اجاره ماهانه بیاید، اما این رعایت نمی شود و گاها 100 درصد هم روی برخی اجاره ها آمده است، به گفته «دهقانی» یکی از کارشناسان حوزه مسکن، سال گذشته اجاره یک واحد مسکن مهر در مهرشهر بیرجند حدود 240 هزار تومان بوده است که امسال به 400 هزار تومان رسیده است. یکی از دلایل اصلی این بالا رفتن قیمت اجاره؛ سایت های اینترنتی است که هر کسی هر قیمتی دوست دارد، در آن می گذارد.

قیمت املاک در سایت‌ها توافق می‌شود نه بنگاه!

او می‌گوید: «صاحبخانه ها امروزه قیمت اجاره را در سایت های اینترنتی مثل دیوار می گذارند و چون خانه برای اجاره کم است، مردم هم مجبورند و می گیرند، هیچ نظارتی هم وجود ندارد که این ملک به این قیمت ها می ارزد یا نه! به جز این موضوع، تعدد بنگاههای معاملاتی و غیر کارشناس بودن برخی بنگاه‌ها هم باعث شده تا صاحب خانه هر قیمتی خواست روی ملک خود بگذارد و بنگاه هم چیزی نمی‌گوید».

این کارشناس مسکن معتقد است؛ «تعداد زیاد بنگاههای معاملاتی زمین و مسکن، کار را برای کنترل و نظارت سخت می کند، به طوری که در مهرشهر بیرجند بیش از 50 بنگاه معاملاتی مسکن وجود دارد، همین خیابان حافظ یک مغازه در میان بنگاه شده است، در صورتی که نباید این قدر مجوز بدهند». به گفته کارشناسان این موارد باعث شده تا نه تنها اجاره، بلکه قیمت زمین هم در شهر بیرجند جهش بسیار بالایی داشته باشد، به طوری که در شمال شهر بیرجند قیمت هر متر زمین مسکونی نسبت به سال قبل حداقل 500 هزار تومان بالاتر رفته است.

از شمال به جنوب شهر می‌روم، جایی که بازار زمین و مسکن در آن داغ تر است، قیمت زمین بالای یک میلیارد است و اجاره هم کمتر از یک میلیون معمولا پیدا نمی شود.« در این قسمت شهر، بنگاه دار هیچ کاره است، نرخ توسط صاحب مالک تعیین می‌شود، بدون هیچ کارشناسی و هر مبلغ که دلشان بخواهد»، این را «اربابی» از بنگاه داران جنوب شهر بیرجند می گوید. او که دل پری از عدم نظارت مسئولان دارد، می افزاید؛ «الان کسی برای کسی دل نمی سوزاند، اگر هم بخواهی خدایی کار کنی، نمی گذارند؛ نه مسئولان و نه برخی از ذی نفعان!».

مزایده‌هایی که بلای جان مسکن شدند!

او یکی از دلایل مهم گرانی قیمت زمین و مسکن در شهر بیرجند را مزایده های دولتی به خصوص مزایده‌های بنیاد مستضعفان می‌داند. به گفته «اربابی» در مزایده اخیر بنیاد مستضعفان در بیرجند، 80 درصد شرکت کنندگان از بساز و بفروش های شهر؛ دلال ها بودند که با قیمت بسیار بالا زمین را می خرید و بعد قیمت زمین در آن محله را چند برابر می کنند، زمینی که 900 میلیون تومان قیمت اولیه خورده است را تا حدود دو میلیارد تومان می زنند که این کاملا غیر معقول و غیر کارشناسی است و دود این مزایده به چشم مردم می رود.

این کارشناس مسکن با اشاره به پیگیری های زیاد خود برای دیدار با استاندار و مسئولان استان برای تغییر نحوه برگزاری این چنین مزایده هایی، اظهار می دارد: «مسئولان فقط در حد حرف پای کار هستند، وگرنه هیچ کس در این خصوص اقدامی نمی کند، با وجود اینکه در همین مزایده اخیر بنیاد مستضعفان برخی مسئولان توئیت کردند که این اقدام غیرکارشناسی است و باید جلوی آن گرفته شود، اما این مزایده برگزار شد و آب هم از آب تکان نخورد».

هر چند که قیمت فروش هر واحد مسکونی تابع موارد زیادی از جمله قیمت زمین، مصالح، آهن و نیروی کار به کار رفته در بنا است، اما بالا رفتن قیمت اجاره منزل حتی در خانه های قدیمی ساز نشان از عدم نظارت کافی بر بازار زمین و مسکن دارد.

به گفته اربابی قیمت اجاره در جنوب شهر بیرجند هم امسال نسبت به مشابه سال قبل، بیش از 50 درصد افزایش داشته است. وی یکی از دلایل افزایش بی رویه قیمت مسکن و اجاره در بیرجند را افزایش تعداد بنگاه‌های معاملات مسکن می داند و معتقد است؛ باید تعداد بنگاههای داخل شهر کمتر شوند و هر بنگاه فقط بتواند منازل و زمین های منطقه خود را قیمت کارشناسی بدهد و قیمت اجاره و زمین در هر منطقه تا حدودی بین همه بنگاه‌داران یکسان باشد.

وی دلال بازی در خرید و فروش مسکن، تعدد بنگاههای معاملاتی و عدم نظارت دقیق از سوی نهادهای دولتی بر آنها و ساماندهی مزایده های دولتی را از راهکارهای کنترل بازار مسکن در شهر بیرجند عنوان می کند.

فعالیت 520 بنگاه معاملاتی زمین و مسکن در بیرجند

تعدد بنگاههای معاملاتی زمین و مسکن ما را به سراغ «علیرضا اربابی» رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک بیرجند می برد. اربابی تعداد بنگاههای دارای پروانه کسب و مجوز در بیرجند را 520 باب عنوان کرد که همه اینها بعد از گذراندن دوره آموزشی پروانه کسب دریافت کرده اند که از این تعداد حدود 200 بنگاه معاملاتی زمین و مسکن در شهرستان به دلیل کسادی بازار تعطیل هستند.

به گفته رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک بیرجند قیمت اجاره یک باب منزل مسکونی نسبت به سال قبل 30 درصد افزایش پیدا کرده است، اما قیمت زمین در مرکز استان خراسان جنوبی فاجعه است. اربابی دلیل افزایش ناگهانی قیمت زمین را مزایده های دولتی و سایت دیوار عنوان می کند و می گوید: «مزایده هایی که دستگاههای دولتی برگزار می کنند، زمینی که 900 میلیون تومان ارزش دارد را یک میلیارد و 700 میلیون تومان می خرند، چون قسطی است قیمت را بالا می زنند و بعد در بازار آزاد به قیمتی بالا می فروشند و بازار را به هم می ریزند».

وی ادامه می دهد: «سایت های اینترنتی که مردم را بیچاره کرده است، قیمت زمین و مسکن از زمانی از کنترل خارج شد که همین سایت های اینترنتی به وجود آمد، چون سایت است هر کس هر قیمتی که دوست دارد روی ملک می گذارد و روز به روز قیمت ها را بالاتر می برند».

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک بیرجند با اشاره به اینکه بنده نامه ای به مسئولان استان و کشور نوشتم که مزایده های دولتی را با شرایطی برگزار کنند که خریدار حق فروش تا ساخت کامل را نداشته باشد و یا اینکه با قیمت کارشناسی به زوج‌های جوان بدهند تا بسازند، می‌گوید: متاسفانه هیچ اقدامی تاکنون صورت نگرفته است و همین موضوع باعث افسارگسیختگی قیمت زمین و مسکن در شهر شده است.

نامه تشکل‌های دانشجویی خراسان جنوبی به فتاح

مزایده های دستگاه های دولتی به خصوص بنیاد مستضعفان برخی نمایندگان استان در مجلس شورای اسلامی و تعدادی از تشکل های دانشجویی را هم به واکنش واداشته است به طوری که اخیرا قرارگاه دانشجویی شهید احمدی روشن خراسان جنوبی طی نامه ای از رئیس بنیاد مستضعفان کشور می خواهد تا جلوی برگزاری اینگونه مزایده ها در استان را بگیرد. در این نامه آمده است؛ «در خراسان جنوبی که خود نیز از افزایش شدید قیمت کشوری مسکن و تورم در امان نبوده مزایده های بنیاد مستضعفان نیز در گرانی زمین و به تبع آن مسکن مزید بر علت شده است. لزوم  اصلاح در فرایند مزایده و نحوه پرداخت در این مزایده ها ضروری است لذا از شما انتظار می‌رود نسبت به اصلاح فرایند مزایده و نحوه پرداخت تجدید نظر جدی صورت گیرد تا باعث افزایش قیمت بیش از پیش قیمت زمین و مسکن در سطح بیرجند نباشیم امید است در شرایط سخت و بغرنج فعلی کمکی به وضعیت معیشتی مردم کنید نه اینکه دردی بر درد هایشان بیافزایید». 

برخی کارشناسان مسکن، علت عدم تعادل در بازار مسکن به خصوص در زمینه اجاره بها را عدم نظارت کافی از سوی مسئولان و نبود سامانه یکسان و جامع برای ثبت و کنترل اجاره بها و خرید و فروش ها و در نتیجه سوء استفاده تعدادی از افراد سودجو و همچنین مزایده های برخی نهادها و دستگاههای دولتی می دانند.

به گفته کارشناسان رونق بازار مسکن و ساختمان سازی هر چند که می تواند خود باعث ایجاد اشتغال و فعال تر شدن مشاغل ساختمانی شود اما بالا رفتن بیش از حد انتظار قیمت اجاره و مسکن، خود مشکلاتی را برای جوانان در آستانه ازدواج به وجود آورده است، موضوعی که به نظر می رسد با ورود مسئولان مربوطه به این بخش و اعمال برخی سیاست ها و برنامه ها می توان آن را تا حدودی کنترل کرد تا هم بازار ساختمان سازی رونق گیرد و از طرفی هم شاهد افزایش چشم گیر قیمت اجاره و مسکن در مدت کوتاهی نباشیم.

با این اوصاف و با توجه به اینکه رونق بازار مسکن همواره در ایجاد اشتغال در کشور تاثیر به سزایی دارد و از طرفی بالا رفتن قیمت اجاره و مسکن مشکلات زیادی را می تواند برای خانواده ها به خصوص قشر جوان و متوسط به پایین جامعه داشته باشد، امید است مسئولان با اتخاذ تدابیر لازم علاوه بر نظارت کافی بر مشاورین املاک ها و بنگاه های ساخت و ساز مسکن، از بالا رفتن بیش از حد قیمت ها در این حوزه جلوگیری کنند.